АНАТОЛИЙ АКСАКОВ: ЕСЛИ НЕ БУДЕТ УСОВЕРШЕНСТВОВАНО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ, ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ОТЕЧЕСТВЕННОЙ ИПОТЕКИ ОКОНЧАТЕЛЬНО ПЕРЕМЕСТИТСЯ В ЕВРОПУ
15:45, 09.10.2007
Источник: Ассоциация «Россия»
Россия остро нуждается в современном законодательстве об ипотечных ценных бумагах. В противном случае вторичный рынок отечественной ипотеки окончательно переместится в Европу. До сих пор 95% сделок рыночного рефинансирования ипотечных портфелей российских банков осуществляется через Люксембург, Нидерланды и Ирландию.
Сегодня в Госдуме Анатолий Аксаков провел заседание Международного «круглого стола», посвященного проблемам совершенствования финансового законодательства "Будущее ипотечных облигаций (covered bonds) в России".
По мнению зампреда банковского комитета, президента Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксакова, действующий закон "Об ипотечных бумагах" оказался не удачен и потому не востребован участниками рынка. Менее 5% ипотечных кредитов из общего объема рефинансируемой через выпуск ценных бумаг ипотеки было фондировано с использованием положений данного закона. В подавляющем числе случаев банкиры предпочитают использовать законодательство и рынки европейских государств, которые являются более современными и удобными для проведения подобных сделок.
Действующий российский закон трудно исполним не только при совершении локальных сделок секьюритизации, но и при выпуске ценных бумаг с банковских балансов, которые аналогичны германским ипотечным облигациям (Pfandbrief). Задача законодателя состоит в том, чтобы исключить из закона большое число излишне детализированных норм, а также отказаться от ошибочного смешения положений, регулирующих выпуск ценных бумаг спецюрлицами (ипотечными агентами) и непосредственно кредитными организациями. Как отметил Анатолий Аксаков, сегодня в России возник класс специализированных ипотечных банков, что пока не нашло адекватного отражения в банковском законодательстве. Именно эти банки являются потенциальными эмитентами ипотечных облигаций, экономически близких германским Pfandbrief.
По словам Главы Ассоциации «Россия», крайне неудачное законодательство об ипотечных ценных бумагах ставит под удар Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Чем быстрее мы честно признаем этот факт, тем скорее нам удастся выстроить внутри страны действительно работоспособную систему рефинансирования ипотеки. В случае задержки, подчеркнул Анатолий Аксаков, российский финансовый рынок останется заложником кризиса, разразившегося на мировом долговом рынке. В результате стоимость ипотечного кредита в России будет возрастать, а предложение соответствующих финансовых продуктов - сокращаться. Можно только восхищаться усилиями АИЖК, которое в ситуации "бедного" законодательства демонстрирует чрезвычайно хорошие результаты.
Анатолий Аксаков добавил, что помимо законодательства об ипотеке эффективное функционирование программ рефинансирования требует принятия законов об эксроу-счетах, общем собрании владельцев облигаций, кредитных нотах, залоге имущественных прав и др. Все эти документы были подготовлены в Комитете и внесены в Государственную Думу, однако перечисленные финансовые инновации не получили поддержки со стороны предыдущего Правительства.
В настоящее время объем заложенности по ипотечным кредитам, предоставленным российским гражданам, приблизился к 15 млрд. долл. США, и эта сумма составляет почти 20% совокупного капитала российской банковской системы. Без создания надежного канала рефинансирования указанных активов дальнейший рост ипотечного кредитования экономически не возможен, уверен Анатолий Аксаков.
Первые сделки локальной секьюритизации ипотеки высветили нерешенные проблемы законов «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)». К тому же, возможное принятие в 2008-2009 гг. общего закона о секьюритизации требует ревизии первого из них в части выпуска ценных бумаг ипотечными агентами. Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается также в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.
В перспективе, считает Анатолий Аксаков, необходимо изучить необходимость разделения закона «Об ипотечных ценных бумагах» на несколько частей:
- специальный закон об ипотечных ценных бумагах государственного агентства,
- закон об облигациях с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями без списания ипотечных активов с собственного баланса (аналогичных германским Pfandbrief).
Следует также подвергнуть анализу целесообразность сохранения в законодательстве такого вида ипотечных ценных бумаг, как ипотечный сертификат участия.
Важным вопросом дальнейшего развития рынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации «обращения» ипотечных кредитов. Воспринятые рынком модели и механизмы окажут непосредственное влияние на законодательство – регулирование ипотечных ценных бумаг, закладных и порядка регистрации залоговых прав в ЕГРП.
Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной секьюритизации, во-первых, могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов). Для этого законодатель должен обеспечить максимальную оборотоспособность закладных. Другой вариант предполагает внедрение некоторого промежуточного инструмента типа agency pass-through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК). Во втором случае низкая оборотоспособность закладных не будет являться препятствием для формирования ипотечных пулов.
В принципе можно предложить третий вариант, при котором важная роль в секьюритизации ипотеки отводится специальным ипотечным фондам и их управляющим компаниям. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество, вводящие новые вида инвестиционных фондов или ценных бумаг.
Такие ценные бумаги как обеспеченные облигации (Pfandbriefe) имеют ряд значимых преимуществ перед классической секьюритизацией ипотеки. С точки зрения банка они сохраняют широкие возможности по управлению активами и пассивами. Так, в случае снижения процентных ставок банк вправе понижать заемщикам ставки по ипотечным кредитам без досрочного погашения ранее выданных кредитов. С точки зрения фондового рынка выпуски таких облигаций являются более ликвидными и более "привычными" для участников биржевой торговли. В конце концов разразившийся летом кризис долгового рынка практически не затронул европейский рынок Pfandbriefe, цены на нем не изменились столь драматическим образом, как на рынке структурированных продуктов.
Все это подталкивает нас к ускоренному внедрению данного инструмента на российском рынке, резюмировал Глава Ассоциации «Россия».
|
НОВОСТИ
О проекте