ГДЕ ВЗЯТЬ БАНКАМ ДЕНЬГИ НА ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ
09:30, 18.02.2008
Источник: Bankir.Ru
В России, по данным Ассоциации российских банков (АРБ), насчитывается более 1100 банков, 400 из них занимаются ипотекой, но только первая пятерка контролирует примерно 60% ипотечного рынка. Размер выдаваемого заемщикам кредита в последние годы вырос на порядок — квартиры подорожали не только в Москве, но и в других регионах.
Проблему привлечения средств для выдачи кредитов банки решают по-разному — в России для этого до сих пор крайне мало действенных финансовых инструментов. Один из них — секьюритизация, или превращение ипотечных активов в ценные бумаги, которые затем предлагаются инвесторам. Для банков это недешевое удовольствие, но зато их риски (вместе с долгосрочными кредитными портфелями) перекладываются на покупающих ипотечные бумаги участников рынка.
Кризис помешал
В 2006 г. российскими финансовыми организациями было проведено 11 сделок по секьюритизации, но только четыре из них — по ипотечной, говорит Юрий Кормош, руководитель проекта IFC АРБ. По информации портала rusipoteka.ru, в июле 2006 г. трансграничные сделки провели ВТБ (на $88,3 млн) и Городской ипотечный банк (на $72,6 млн). Две сделки — внутреннюю на 3 млн руб. в ноябре и внешнюю на $8,824 млн в декабре — заключил «Совфинтрейд». Наиболее выгодной была стоимость заимствований у ВТБ (LIBOR + 1%).
Общая сумма ипотечных кредитов, которые послужили обеспечением по проведенным сделкам, составила $499 млн, говорит Кормош, это примерно 10% от всех выданных кредитов. По словам старшего вице-президента ВТБ Андрея Сучкова, в 2006 г. Россия стала абсолютным лидером по секьюритизации в Восточной Европе, выпустив ценных бумаг более чем на $3,5 млрд. «Казалось, что секьюритизировать можно все: потребительские и автокредиты, ипотеку, лизинг, — вспоминает о недавней эйфории Сучков. — В секьюритизацию пошли и средние, и небольшие банки, для которых проблема фондирования стояла очень остро».
В 2007 г., по данным rusipoteka.ru, произошло пять сделок по ипотечной секьюритизации. Трансграничные сделки провели «ДельтаКредит» (на $206 млн, в апреле), «Совфинтрейд» (на 198 млн евро, в июне) и Москоммерцбанк (почти на $180 млн, в июле). Внутреннюю секьюритизацию провело Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — почти на 3,3 млрд руб. в мае — и КБ МИА — балансовую секьюритизацию на 2 млн руб. в октябре. Обеспечительный актив по четырем первым сделкам был равен уже $810 млн — это чуть больше 5% от всех выданных кредитов, уточняет Кормош. По данным рабочей группы Российского форума секьюритизации, за первое полугодие 2007 г. кредитными организациями было выдано около 171 000 ипотечных кредитов — против 206 000, выданных за весь 2006 год. Аналитики с удовлетворением констатировали «положительную динамику». Но ситуация изменилась.
Как видно, почти все банки «уложились» с выпуском ценных бумаг в первое полугодие 2007 г. — до того, как в США, а следом и в других странах разразился ипотечный кризис. «Потребители жили не по средствам, и их кредитовали исходя из ожиданий роста стоимости домов» — так описал эту ситуацию в интервью WSJ Пол Волкер, американский финансист. Несмотря на то что российские банки гораздо тщательнее, чем американские, оценивали заемщиков и, соответственно, могли бы предложить инвесторам вполне надежно обеспеченные бумаги, кризис затронул и российских финансистов. «Слишком большое число сделок по секьюритизации было отложено на следующий год», — отмечает Тим Николь, директор по секьюритизационному бизнесу Deutsche Bank.
Например, «ВТБ 24» отказался проводить запланированную на осень секьюритизацию, ее либо перенесут на II квартал 2008 г., либо вовсе заменят выпуском евробондов. Банку экономически невыгодно занимать больше чем под LIBOR + 1% — так объяснил решение «ВТБ 24» член его правления Анатолий Печатников. До восстановления благоприятной конъюнктуры на международных рынках ВТБ готов покупать кредитные портфели у небольших банков, которым трудно накапливать на своих балансах суммы, нужные для выпуска ценных бумаг, и собирать их в своеобразный накопитель, о создании которого совместно с Deutsche Bank было объявлено летом 2007 г., рассказал Андрей Сучков. «Несмотря на высокое качество собственных активов, мы не можем прорваться через суверенный рейтинг, — сожалеет он. — Это ставит наши бумаги в глазах инвесторов, незнакомых с российским рынком, на уровень subprime (плохих кредитов), хотя точно им не является».
«Для российских банков вероятность секьюритизации рисковых портфелей практически равна нулю», — уверен руководитель блока по ипотечному кредитованию Альфа-банка Илья Зибарев. Тем не менее они в полной мере испытывают на себе настороженное, а в ряде случаев и негативное отношение западных инвесторов. Это «серьезно осложняет работу по секьюритизации», признает он.
По словам Сучкова, выходя на международные рынки, российские банкиры имеют дело с рисками, которыми не могут управлять. Сейчас состояние этих рынков не позволяет выйти на них «с нужными бумагами», а внутреннего рынка в России пока нет, высказывает общее мнение Сучков.
Благоприятной конъюнктуры в мире выжидают и в Городском ипотечном банке. «Сейчас происходит переоценка уровня риска для всех категорий заемщиков, в том числе и для российских, — говорит Руслан Исеев, первый зампредседателя правления Городского ипотечного банка. — В дальнейшем заемные деньги для всех будут обходиться дороже». Насколько дороже будет стоить российским банкирам желание прокредитоваться за рубежом, Исеев сказать затруднился. «Нужно дождаться первых значимых сделок», — говорит он.
«Осенью 2007 г. заимствования обходились дороже на 1,5-2% и более, — говорит Сергей Гордейко, директор департамента по работе с физическими лицами Росевробанка. — На таких условиях выпускать ценные бумаги под кредиты, выданные по низким ставкам, было невыгодно». По его мнению, период ожидания продлится до весны 2008 г. И хотя «на докризисный уровень ставки в 2008 г. могут не вернуться, но сделки все равно будут проходить, соответственно, из-за удорожания ресурсов могут возрасти ставки по кредитам».
За границей занимают больше, потому что там деньги дешевле, признавался ранее в интервью «Ведомостям» Альберт Хисаметдинов, первый зампред правления КБ «Москоммерцбанк». Поэтому, когда в США случился кризис, это затронуло и Россию. По словам Хисаметдинова, в Москоммерцбанке кредитов subprime мало, менее 5%, все остальные — prime-кредиты с подтвержденной платежеспособностью клиентов и всеми необходимыми документами. Однако «банк разместился почти на 1% дороже, чем рассчитывал», сетует Хисаметдинов. И поднял на 0,5-1,5% в августе 2007 г. ставки для тех российских заемщиков, кто не может все доходы подтвердить официально.
Кто будет платить
О том, что российские заемщики испытают на себе последствия удорожания заграничных вливаний своим кредиторам, на рынке заговорили почти сразу после начала американского кризиса. Михаил Бусыгин, член правления Городского ипотечного банка, в сентябре 2007 г. заявлял «Ведомостям», что «есть все основания опасаться, что в ближайшее время ряд кредитных организаций ужесточит условия выдачи ипотечных кредитов, в первую очередь для так называемых серых заемщиков или тех, кто берет у банка максимальный кредит — на 75-100% от стоимости квартиры».
«Возможно, что мы уже достигли минимума процентных ставок, и заемщикам надо этим пользоваться. Ипотечные кредиты могут начать дорожать», — предупреждал Бусыгин. По данным индекса рынка ипотечных ставок (ИРИС, средний показатель ипотечных ставок 50 ведущих российских банков), в конце первого полугодия 2007 г. процентные ставки по ипотечным кредитам равнялись 11,2% в долларах и 13% в рублях.
Зибарев прогнозировал, что банки постепенно будут ужесточать требования к заемщикам, откажутся от упрощенной проверки платежеспособности клиентов (с устным подтверждением дохода), не будут привлекать в качестве созаемщиков родственников, гражданских супругов и др., откажутся от кредитов без первоначального взноса: «В общем, перестанут выдавать займы людям, которым не хватает доходов для получения, а значит, и выплаты кредита».
Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования, говорит, что недоверие инвесторов к ипотечным ценным бумагам побороть удастся нескоро, «но наши банки уже делают первые шаги, стараясь наполнять портфели относительно небольшими кредитами, выдаваемыми заемщикам исключительно с первой категорией риска». Так, как было раньше, уже не будет никогда или будет нескоро, уверен Комолов. «Эра дешевых денег закончилась, когда инвесторы поняли, что хеджирование рисков от них все равно не уберегло», — констатирует он.
«Банкам, за плечами которых не стоит государство или первоклассные финансовые институты, на низкую стоимость привлечения долгового финансирования рассчитывать не стоит, — продолжает аналитик. — Значит, останутся те, кто не поднимет ставки для заемщиков. Возможность не поднимать ставки есть у многих, но разговоры о кризисе дают возможность заработать на волне смирения заемщиков с тем, что ставки выросли».
Извлечь уроки
Уроки кризиса subprime показывают, что цены на жилье могут не только расти, но и падать, говорит Сучков. Соответственно, без внутренних источников долгосрочного фондирования система ипотечного кредитования становится уязвимой. «До тех пор, пока этот рынок не сформирован, мы будем стоять на одной ноге, зависеть от международных инвесторов, на которых мы не можем влиять», — резюмирует Сучков. В декабре 2007 г. Москоммерцбанк объявил о том, что в рамках секьюритизации своих ипотечных активов продал пул ипотечных закладных на $311,3 млн. Альфа-банк, по сообщению Зибарева, планирует в 2008 г. секьюритизировать на международных рынках портфель ипотечных кредитов (как рублевых, так и долларовых) на $0,5 млрд. Также Альфа-банк намерен начать рефинансирование ипотечных кредитов, выданных по программе АИЖК. «Конечно, при рассмотрении заявок на рефинансирование банк будет тщательно анализировать заемщиков, так как появились дефолты, связанные, как мы думаем, с несоблюдением стандартов АИЖК при выдаче кредитов», — заявил Зибарев.
Кроме секьюритизации, не существует иного надежного способа привести в соответствие по срокам активы и пассивы банка, утверждают и аналитики Росевробанка. По их мнению, развитие ипотечного кредитования за счет собственных ресурсов ограничено даже у крупных банков. При современных темпах развития ипотечного рынка этот предел может наступить в ближайшие два года, прогнозируют в Росевробанке. «Секьюритизация, несомненно, благо, ведь по ее итогам банк получает дополнительные средства, которые стоят дешевле, чем деньги, которые банк может занять на открытом фондовом российском или зарубежном рынке», — соглашается Зибарев. Кроме того, добавляет он, банк избавляется от долгосрочного кредитного портфеля, что также крайне выгодно, «не все российские банки в состоянии долго оставлять такие портфели на собственном балансе».
«Секьюритизация является оптимальным инструментом для рефинансирования ипотечных кредитов, — уверен Исеев. — Облигации и т. п. не позволяют в полной мере оптимизировать риски (кредитные, процентные и др.)». Ее развитию, говорит банкир, мешает только текущее состояние рынка — «и больше ничего». Потенциальных российских инвесторов (или даже классов инвесторов) надо знакомить со структурированными продуктами, они должны понимать все риски.
Второе необходимое условие — действенная нормативная база. В России нет закона о секьюритизации, а существующий ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который с момента своего принятия в 2003 г. не перестает реформироваться, пока что не может удовлетворить финансистов. «Это неинтересный закон. Не знаю, как по нему можно жить, — мы не можем», — откровенен Хисаметдинов. «Он катастрофически неудачен, я никому не советую повторять опыт АИЖК, — признает Олег Иванов, вице-президент АРБ, и добавляет: — Будущее российской секьюритизации связано с будущим законодательством». Изменения необходимо внести не только в закон об ипотечных ценных бумагах, но и в Гражданский кодекс, закон о банкротстве и другие документы.
В конце декабря 2007 г., как сообщили информагентства, профильные комитеты Госдумы рекомендовали принять к рассмотрению законопроект «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
|
НОВОСТИ
О проекте