В ДАЛЬНЕЕ ПЛАВАНИЕ ОТПРАВЛЯЮТ БАНКИ ЗАЕМЩИКОВ ИПОТЕКИ
09:47, 14.04.2008
Источник: Коммерсантъ
На волне ужесточения требований к ипотечным заемщикам банки все больше внимания уделяют тому, кем работают их клиенты. Хотя банкиры, как правило, подчеркивают, что у них нет "черных списков" нежелательных профессий, на деле отказ в оформлении ипотечного кредита может быть прямо или косвенно связан с профессиональной принадлежностью заемщика.
Причем касается это не только неквалифицированных и, соответственно, низкооплачиваемых работников. Сложности с получением кредита могут возникнуть у тех, чьи заработки носят сезонный характер, у представителей опасных профессий (спасателей, пожарников, сотрудников милиции и охранных предприятий), независимых адвокатов и нотариусов, предпринимателей, чей бизнес недавно начат и не успел показать устойчивости, у моряков, ювелиров, профессиональных спортсменов, представителей туристического или игорного бизнеса, "свободных профессий". Для этих категорий заемщиков доля отказов может составлять до 90%.
Собственно, желанным и наиболее понятным для банка является заемщик, который продолжительное время работает в одной компании и имеет относительно высокий официальный доход. Хотя и здесь возможны варианты. Предпочтение отдается крупному и стабильному бизнесу. Банк обращает внимание и на то, каковы перспективы заемщика на рынке труда в случае потери работы. Если квалификация явно не соответствует окладу, а образование — занимаемой должности, это уже повод для сомнений в его будущей платежеспособности.
"Часты случаи отказа специалистам, которые работают не по профессии, — говорит Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления Балтийской ипотечной корпорации. — Для банка такое несоответствие означает увеличение кредитных рисков, ведь в случае потери места работы, заемщику будет сложно устроиться на новую работу".
Как отмечает Елена Журавлева, директор департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка "КИТ Финанс", при оценке риска снижения уровня доходов заемщика анализируются средний уровень и темпы роста заработной платы в отрасли, возможность смены рода деятельности, соответствие уровня образования и специализации занимаемой должности, стаж работы в данной сфере и должности, продвижение по служебной лестнице и возможность карьерного роста, курсы повышения квалификации. Также анализируется сама сфера деятельности, те факторы, которые могут повлиять на развитие отрасли в будущем.
Если говорить о рисках, связанных с угрозой жизни и трудоспособности заемщика, то их оценку производит страховая компания. По словам начальника управления розничных кредитных рисков Промсвязьбанка Дмитрия Григорова, полиса от аккредитованной страховой компании достаточно, чтобы снять вопросы банка на этот счет.
Лучше сорок раз по разу
В остальном, важнейшим показателем для банка является стабильность и регулярность получаемого дохода. Если обратившийся в банк раз в год получает гонорар в ?10 000, банк, скорее всего, ему откажет. Если та же сумма будет распределена более равномерно, шансы на кредит гораздо выше, говорит начальник отдела по связям с общественностью петербургского филиала "Фосборн Хоум" Анна Иванова. Поэтому для "свободных художников", не имеющих постоянного места работы, очень важно иметь регулярные (хотя бы ежеквартальные) денежные поступления, которые они могут подтвердить документально — выпиской с банковского счета, справкой об уплате налогов, договорами с заказчиками. И все-таки сумма кредита, на которую они смогут рассчитывать, будет ниже, чем у наемного работника с аналогичным доходом.
К деятельности, которая приносит нестабильный и нерегулярный доход, банки относят сферу развлечений — игорный, ресторанный и шоу-бизнес, отмечает Елена Журавлева из "КИТ Финанс". Шансы работников игорного бизнеса на получение ипотечных кредитов вдобавок серьезно сократил закон "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр", поставивший под сомнение их дальнейшее трудоустройство по прежней специальности.
К сферам занятости, которые не жалуют банкиры, также можно отнести сетевой маркетинг, частную инвестиционную деятельность, работу по договорам подряда или вовсе без оформления договорных отношений с заказчиками (частный извоз, репетиторство, торговля на рынке, работа на дому), военную службу.
Ничего личного
Отношение банков к личным данным потенциального заемщика со временем менялось, причем это зависело во многом не от самого банка, а от конъюнктуры рынка ипотечного кредитования в целом, отмечает Марианна Белькова: "Еще полгода назад, когда рынок был высококонкурентным, а у банка всегда была возможность секьюритизировать выданные кредиты, требования к заемщикам были низкими. Фактически ипотечные кредиты выдавали всем желающим. В результате ипотечного кризиса, разразившегося на Западе и частично отразившегося и на российском рынке, требования к заемщикам существенно ужесточились. Профессия заемщика также стала играть большую роль".
По словам заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, подходы банков к оценке рисков, связанных с профессиональной принадлежностью заемщиков, сегодня различаются мало. И все же определенные различия есть. Существуют банки, категорически отказывающиеся предоставлять кредиты владельцам бизнеса. По-разному банки относятся к морякам, к заявителям, получающим доход вне территории РФ, работающим по совместительству, получающим доход от авторских прав.
Банков, готовых работать с заемщиками, получающими доход за границей, тоже немного. Как правило, они требуют от заемщика контракт и его перевод на русский язык, а также документы, подтверждающие уплату налога. Множество нюансов существует в кредитовании моряков. "Как правило банки, если и рассматривают их в качестве потенциальных заемщиков, то только высший квалифицированный состав. Во внимание принимается и то, где оформлен контракт (россйиская круинговая компания или нет), кем подписана справка по выплатам (капитан или нет)", — отмечает Игорь Жигунов.
Уход от налогов вернется бумерангом
В случае кредитования клиентов, получающих доход от бизнеса, банк анализирует устойчивость и жизнеспособность последнего. "Банк обязательно анализирует финансовую отчетность предприятия, — говорит Марианна Белькова из Балтийской ипотечной корпорации, — а многие владельцы компаний оптимизируют бухгалтерию и показывают минимальный доход. Кроме того, банки предпочитают не работать с только что организованными компаниями, ведь успех их борьбы за выживание на рынке неизвестен". В целом непрозрачность российского бизнеса существенно осложняет для банков оценку кредитоспособности предпринимателей.
Обычно клиента сразу информируют о том, что он по тем или иным параметрам не соответствует требованиям программы банка, а значит, не сможет получить кредит. В более сложных случаях заявку рассматривает кредитный комитет. Представители банков всячески подчеркивают то, что оценка заемщика производится комплексно. "Если по одному из параметров у клиента существует рисковое значение, оно может быть компенсировано иными положительными факторами или дополнительными гарантиями", — говорит начальник управления региональных программ по Санкт-Петербургу Национальной ипотечной компании Елена Литвинова.
В качестве положительных факторов могут послужить созаемщики, чей доход можно учесть, большой стаж работы на последнем месте, наличие активов, наличие дополнительного, более стабильного источника дохода (например, сдача в аренду недвижимости), а также положительная кредитная история. Если речь идет о владельце бизнеса, то чем крупнее и "старше" его бизнес, чем большее количество сотрудников там занято, тем выше шансы на получение кредита. Индивидуальные предприниматели могут облегчить получение кредита, предоставив выписки об оборотах по расчетным счетам, копии договоров с контрагентами. Повысить шансы на получение кредита может также значительный первый взнос (более 50%).
Впрочем, отказ в одном банке вовсе не означает, что решение других банков будет аналогичным. Оценка кредитоспособности потенциального заемщика происходит на заседании кредитного комитета банка, и личный опыт и мнение членов комитета играет в принятии решения не такую уж незначительную роль. Кроме того, свою роль может сыграть и текущая финансовая ситуация в самом банке.
|
НОВОСТИ
О проекте