Офисная недвижимость в Самаре наводит на мысль, что банки переквалифицируются в девелоперов.
В профессиональной среде появилась актуальная шутка: через пару-тройку лет в России не останется ни одного девелопера, кроме... банкиров. Закредитованные проекты, находящиеся в залоге, переходят за долги в распоряжение банков-кредиторов. Какова дальнейшая судьба такой недвижимости? Будут ли банки заниматься управлением таких объектов или пустят их с молотка? Об этом «ВК» узнала у экспертов рынка.
Страшный сон банкира
Реализация большинства проектов коммерческой недвижимости происходит за счет кредитных ресурсов. С наступлением кризисного 2009 года этот источник финансирования оказался закрытым, большинство девелоперских компаний, объекты которых потеряли необходимую доходность, оказались в числе банковских должников. Начался процесс перехода залоговых активов в собственность банков. «На одной из многочисленных конференций, посвященной перспективам рынка недвижимости, прозвучала хорошая шутка. Через несколько лет в России не останется ни одного девелопера, кроме «Сбербанка-Инвест», «Альфа-Капитала», «ВТБ Долговой центр» и Газпромбанка (специализированные банковские структуры, созданные для управления залоговыми активами, перешедшими в распоряжение банков. — Прим. авт.)», - рассказывает генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group Денис Колокольников. По его данным, на 1 ноября 2009 года имущество, находящееся в залоге только у 20 крупнейших банков России, оценивалось в 363 млрд рублей. Если представить себе, что большая часть этих объектов действительно отойдет к банкам, шутка грозит оказаться правдой.
Пока же ситуация не столь критична. «За прошедший 2009 год, вопреки самым худшим ожиданиям аналитиков, объем просроченной задолженности перед банками TOP-20 вырос не столь значительно, всего в 1,5 раза», - отмечает г-н Колокольников. Это с одной стороны. А с другой, неверно думать, что большинство банков — это рейдеры, стремящиеся «отобрать» проекты у «побитых» кризисом девелоперов. «На самом деле оказаться с залоговым активом один на один — это страшный сон для банкира. Дело в том, что банк — это, в первую очередь, финансовая структура. А управление недвижимостью для большинства банковских институтов — это незнакомый, непрофильный бизнес», - продолжает эксперт.
Поэтому зачастую вопрос о том, что делать с доставшимся объектом недвижимости, волнует сам банк не меньше, чем всю профессиональную общественность.
Продавать нельзя управлять
На самом деле вариантов развития событий не так уж много: продавать проект или управлять им дальше. Управление объектами недвижимости — совершенно особый, требующий профессионального подхода процесс, который несет за собой соответствующие издержки. В частности, привлечение на аутсорсинг сторонней управляющей компании или создание в структуре самого банка соответствующего подразделения.
Казалось бы, если банк не стремится переходить в категорию девелопера, почему бы не избавиться от неудобного актива и не продать полученную недвижимость? Ведь основная задача банка, изымающего в счет долга заложенный объект, - вернуть вложенные в проект инвестиции и получить проценты. Но на пути этого варианта возникает одно «но». Коррекция цен на рынке недвижимости, произошедшая в 2009 году, привела к тому, что нынешняя стоимость актива оказывается значительно ниже его залоговой стоимости. Получается, доход от продажи объекта никак не покрывает суммы долга заемщика. «Поэтому, если осенью-зимой 2008 года, когда кризис ощущался особенно остро, банки стремились по максимуму забрать залоговые объекты, то сейчас мы видим обратную ситуацию. Если клиент способен обслуживать долг и есть хотя бы небольшие шансы, что проект все-таки будет завершен, а банковский взнос погашен, банк постарается максимально продлить «жизнь» заемщика», - отмечает эксперт, пожелавший остаться неизвестным.
К тому же далеко не каждый объект сегодня можно продать. В распоряжение банков попадают не только готовые, введенные в эксплуатацию объекты (например, действующие и заполненные арендаторами торговые или офисные центры), но и всевозможные проблемные «недострои», земельные участки с разрытым котлованом и т.д. Конечно, есть вариант продолжить финансирование проекта, достроить и запустить объект и уже затем выставлять на продажу. Пока же банки не рискуют вкладывать средства в доведение доставшихся им проектов «до ума», поскольку спрогнозировать, каков будет спрос на такие объекты, пока совершенно невозможно.
Распродажи не будет...
...По крайней мере, до середины-конца 2010 года, считают эксперты. «Пока массовая распродажа залогов не началась. Многие финансовые организации лишь аккумулируют такое имущество», - констатирует заместитель председателя правления ОАО «Первый Объединенный Банк» Денис Хадеев. Помимо сниженных цен на залоговые объекты, банки не начинают распродавать недвижимость по нескольким причинам. Во-первых, потому, что перевод залоговых активов на баланс банков — процесс довольно долгий и щепетильный. Дело в том, что залоговая недвижимость до сих пор не «очищена» юридически, не закрыты кредиты.
Во-вторых, несмотря на сложную финансовую ситуацию, 2009 год для банков закончился весьма успешно. Доходы по ценным бумагам позволили перекрыть существующие убытки. Поэтому продажа залоговых объектов не была столь необходима банкам для закрытия финансовых разрывов. «Но уже в 2010 году такого потенциала на рынке ценных бумаг не будет. А существующая сегодня на рынке недвижимости рентабельность в 5-7% годовых — это не та доходность, которая позволит банку рассчитываться по процентам за привлеченные под данный проект ресурсы. Поэтому в наступившем году банки станут более активно распродавать залоговую недвижимость», - рассказывает один из профессиональных экспертов рынка. Причем, скорее всего, условия продажи станут более гибкими и выгодными для покупателей.
Существует три основные модели, по которым в дальнейшем пойдет работа с девелоперскими проектами, перешедшими в распоряжение банков. Часть банков в 2010 году будет активно избавляться от скопившихся залоговых активов, распродавая их по сниженным ценам. Другая часть возьмется за эксплуатацию проектов, стараясь удерживать их рентабельность хотя бы на нулевом уровне, и будет выжидать ценового подъема, чтобы продать объект уже на растущем рынке на выгодных для себя условиях. И наконец, третья группа банков, возможно, увидит в той залоговой массе, которая у них образовалась, будущую составляющую своих доходов. «С изменением рыночной ситуации залоговое имущество может стать для банков источником дополнительного дохода. После 1998 года многие российские банки улучшили свое положение именно на сделках с залоговым имуществом. Уже в 2010 году у финансовых организаций будет больше стимулов для продажи таких объектов», - подводит итог г-н Хадеев. Все это зависит от потенциалов и возможностей самого банка.
С новым «Потенциалом» Санация кредитной организации вступила в заключительную стадию
В четвертом квартале 2008 года банк «Потенциал» серьезно пострадал в результате кризиса ликвидности. Чтобы предотвратить усиление паники,...
НОВОСТИ
О проекте